東莞商業(yè)地產(chǎn)借“跨境電商”轉(zhuǎn)型，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存

在電商沖擊下，實(shí)體商鋪面臨瓶頸，跨境電商被許多商業(yè)地產(chǎn)視為“救命稻草”，東莞不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打出“跨境電商”概念進(jìn)行銷售和招商。

東莞中原策略研究總監(jiān)車德銳感慨，“目前東莞的商業(yè)體量太大，價(jià)格低，開(kāi)發(fā)商只能想辦法創(chuàng)新轉(zhuǎn)型?！苯鼉赡陙?lái)，政府推出的地塊中，不少地塊商業(yè)配比太高，高達(dá)30%～50%，而以前僅為5%。這意味著東莞的商業(yè)體量供應(yīng)量過(guò)大，如何完成銷售和招租成為讓開(kāi)發(fā)商頭疼的難題。同時(shí)，受到電商的沖擊，商鋪的租金不升反降。車德銳介紹，一些位于三四樓的商鋪，單價(jià)甚至比住宅還低。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年?yáng)|莞三級(jí)市場(chǎng)商鋪放租均價(jià)為74元/平方米，比去年同期的114元/平方米下降35.09%。

于是，眾多開(kāi)發(fā)商紛紛涉足跨境電商領(lǐng)域，試圖借此實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。今年6月，綠地大都會(huì)跨境商品直購(gòu)體驗(yàn)店正式在東莞常平亮相，雖然商鋪沒(méi)有進(jìn)入正式銷售階段，但是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始打出“跨境電商”的概念進(jìn)行招商，9月24日，綠地集團(tuán)在東莞常平舉行綠地跨境電商購(gòu)物公園招商大會(huì)，當(dāng)天下午，就有不少投資者在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)其將推出的商鋪排隊(duì)進(jìn)行誠(chéng)意登記。與綠地一樣，萬(wàn)科地產(chǎn)也同樣看好跨境電商產(chǎn)業(yè)，8月29日，萬(wàn)科在廣州黃埔倉(cāng)舉辦跨境電商全球戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，宣布進(jìn)軍跨境電商產(chǎn)業(yè)。而有相關(guān)人士透露，萬(wàn)科也打算在東莞打造一個(gè)與跨境電商相關(guān)的項(xiàng)目，今年以來(lái)，萬(wàn)科地產(chǎn)在東莞虎門拿下五宗地，10月10日，萬(wàn)科再次以5.4億元拿下虎門一宗商住地，該地塊商服用地占50%，被業(yè)內(nèi)視為萬(wàn)科為在虎門打造跨境電商而做出的準(zhǔn)備。有業(yè)內(nèi)人士透露，目前，田禾地產(chǎn)及東莞的本土龍頭地產(chǎn)企業(yè)光大地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商都有意涉足跨境電商產(chǎn)業(yè)。

不僅新項(xiàng)目如此，一些老舊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也希望借助“跨境電商”帶旺人氣，“起死回生”。做為較早開(kāi)發(fā)的商業(yè)寫字樓項(xiàng)目，位于東莞南城的豐碩廣場(chǎng)商業(yè)部分正在重新打造成環(huán)球匯東莞進(jìn)口商品直購(gòu)體驗(yàn)中心，據(jù)了解，該項(xiàng)目早年以“主題商業(yè)”業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，由于效果不理想已經(jīng)多次更改經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，由原來(lái)的“一德商貿(mào)城”變身為“豐碩?中心城”，再變身為目前最時(shí)興的“跨境電商”，希望能夠借此讓項(xiàng)目重新興旺起來(lái)。記者了解到，東莞田禾?東城國(guó)際食品交易中心也正在謀求打造成食品進(jìn)口的跨境電商平臺(tái)，在電商的沖擊下，專業(yè)市場(chǎng)也受到影響，業(yè)內(nèi)人士向記者透露，不少舊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉水“跨境電商”，是想打破招租不力的困局，希望能夠增加人氣，提高招商、招租率。

然而，“跨境電商”被不少人視為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的“萬(wàn)靈丹藥”，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成功與否，仍需要時(shí)間驗(yàn)證。目前，東莞的跨境電商產(chǎn)業(yè)園已有近20個(gè)，大部分是以出口業(yè)務(wù)為主，也有小部分是進(jìn)口商品展銷平臺(tái)，而其中除了極少數(shù)是由政府主導(dǎo)或參與外，大部分是房地產(chǎn)企業(yè)等自發(fā)跨界打造。東莞市跨境電子商務(wù)協(xié)會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)韓俊介紹，“跨境電商需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證，目前做跨境電商的城市很多，不僅試點(diǎn)城市在做，非試點(diǎn)城市也在做，而東莞暫時(shí)還不是試點(diǎn)城市?！倍?，總體來(lái)講，目前政府大力扶持的是出口跨境電商，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在做的進(jìn)口跨境電商，目前暫時(shí)并無(wú)太多的政策扶持。他認(rèn)為，“雖然目前進(jìn)口跨境電商很火，也是未來(lái)發(fā)展的一種趨勢(shì)，但是目前國(guó)家政策不明朗，下一步會(huì)怎么樣，不好說(shuō)?！?/p>

瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部經(jīng)理李玲玲也表示，急于求成的“拿來(lái)主義”有可能會(huì)水土不服，如果競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)則很快被淘汰，目前多數(shù)項(xiàng)目采用的形式是線上打概念，線下租售的方式，但是這種方式可能很難讓消費(fèi)者為概念買單。此外，韓俊還表示，與受到政策扶持的出口跨境電商相比，進(jìn)口跨境電商更需要政策去規(guī)范和引導(dǎo)，“如通關(guān)渠道，正規(guī)的不正規(guī)的，合法的非法的都有，還有可能會(huì)出現(xiàn)假貨問(wèn)題，這些都需要政府去規(guī)范?！?/p>

開(kāi)發(fā)商們也都知道做跨境電商不一定成功，大家都還在持一種觀望的態(tài)度。一名不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商承認(rèn)，打出“跨境電商”概念更多的是一種試探市場(chǎng)行為，跨境電商的概念可以吸引投資者的眼球?！安贿^(guò)，我們的項(xiàng)目從開(kāi)建到銷售還需要兩三年時(shí)間，到時(shí)候如果跨境電商不火了，就會(huì)考慮換一種業(yè)態(tài)?！睎|莞中原策略研究總監(jiān)車德銳也表示，跨境電商是目前最新的一種轉(zhuǎn)型方式，而且東莞部分鎮(zhèn)區(qū)還有政策補(bǔ)貼，所以大家都去做。“不過(guò)，雖然不少商業(yè)地產(chǎn)打算要做跨境電商，但是只會(huì)拿出兩三成的體量來(lái)試，而且現(xiàn)在也只是規(guī)劃階段，如果將來(lái)這個(gè)行業(yè)不好做了，可能還會(huì)換?！表n俊也表示，開(kāi)發(fā)商們都知道做跨境電商不一定成功，大家都還在持一種觀望的態(tài)度。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)失敗，那么最后一起吞下這枚苦果的，還有沖著“跨境電商”概念去投資的購(gòu)房者們。韓俊介紹，靠進(jìn)口跨境電商賣東西，很難營(yíng)利，投資跨境電商項(xiàng)目的商鋪，只能看你到底想要什么，“是提升企業(yè)檔次，尋找資源，為上市做準(zhǔn)備等?！被蛘呤情_(kāi)發(fā)商有更好的產(chǎn)品提供、服務(wù)方式，都可以考慮。至于如何選擇合適的商鋪，韓俊表示，要看商鋪的投資方或運(yùn)營(yíng)方對(duì)跨境電商行業(yè)是否有足夠的了解，要掌握貨源、有通關(guān)渠道，還有選擇的產(chǎn)品要有競(jìng)爭(zhēng)力，如果還有開(kāi)發(fā)商的輔助推廣方式，就更好。李玲玲也表示，選擇大品牌房企的跨境電商地產(chǎn)項(xiàng)目，以及房企與專業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的跨境電商地產(chǎn)項(xiàng)目，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展更具保障。

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，東莞商業(yè)地產(chǎn)的跨境電商轉(zhuǎn)型之路充滿挑戰(zhàn)與機(jī)遇。一方面，商業(yè)體量過(guò)大和電商沖擊導(dǎo)致傳統(tǒng)商業(yè)面臨困境，促使開(kāi)發(fā)商尋求新的轉(zhuǎn)型方向，跨境電商成為熱門選擇。另一方面，跨境電商行業(yè)本身尚在發(fā)展階段，政策不明朗，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)型過(guò)程中可能面臨諸多問(wèn)題。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，在面對(duì)跨境電商地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要全面綜合考量，謹(jǐn)慎做出投資決策。畢竟，只有充分了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和項(xiàng)目實(shí)際情況，才能在這場(chǎng)充滿變數(shù)的轉(zhuǎn)型浪潮中降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。